Il presente e il futuro della ristrutturazione

Valorizzare il patrimonio edilizio esistente

 

Il panorama della ristrutturazione in Italia apre uno scenario di particolare interesse che sposta l’attenzione al recupero dell’esistente anzichè all’edificazione di nuove complessi; i motivi spaziano su diversi orizzonti: in prima istanza c’è da considerare che il patrimonio residenziale italiano è vetusto perché costruito, per la maggior parte, prima del 1990 (il 30,1 per cento addirittura prima del 1970). Tale realtà è caratterizzata da edifici superati, spesso inadeguati a rispondere alla domanda di questi ultimi anni che ricerca edifici tecnologicamente avanti, sicuri, con un’impiantistica performante pensata per il recupero energetico e l’utilizzo di materiali salubri.

Inoltre il territorio italiano non ha piu’ grandi superfici da sfruttare ma è ormai saturo di edificazione, risultando sparpagliato, cosparso in modo disordinato di case, strade, capannoni industriali e centri commerciali di scarsissima qualità architettonica: un panorama caotico con inframezzate superfici abbandonate e degradate.

Il Ministero delle politiche agricole alimentali e forestali (2012) stimano che in Italia la cementificazione del territorio sia cresciuta del 166% dal 1950 al 2012 a fronte di un aumento della popolazione del 28%. Inoltre piu’ di cento Comuni hanno urbanizzato oltre il 50% della propria estensione e che solo il 14% del territorio nazionale dista piu’ di 5 km da un centro urbano. Peraltro quasi il 60% dell’urbanizzazione si concentra nelle pianure, che coprono il 18% del territorio italiano, tanto che secondo alcuni ricercatori se continuiamo cosi entro pochi decenni non ci saranno piu’ aree pianeggianti libere da cemento e asfalto.

Tutto questo potrebbe sembrare uno scenario allarmante e ricco di criticità, ma basterebbe spostare il punto di vista per comprendere che si tratta invece di un’importante risorsa che puo’ generare grandi opportunità. E’ proprio in questo scenario che la ristrutturazione del patrimonio esistente diventa la risposta piu’ adeguata grazie a interventi che possano rendere il patrimonio esistente piu’ fruibile, piu’ bello, piu’ adatto alle esigenze moderne.

Il recupero edilizio è oggi il futuro dell’edilizia italiana e del mercato.

In particolare il recupero del patrimonio residenziale ha un valore stimato di oltre 50 miliardi di euro che con oltre 123 milioni di mq di abitazioni vuote da ristrutturare potrebbe diventare il volano per la ripresa del settore dell’edilizia.
Il numero di abitazioni da ristrutturare aumenta ulteriormente se si considerano anche le unità immobiliari abitate che potrebbero essere rinnovate, per un investimento in termini di ristrutturazione stimato appunto in 50 miliardi di euro.
Bisogna inoltre tenere in considerazione che una casa più bella e più funzionale vale infatti di più, quindi ristrutturare diventa un concreto strumento di investimento.

Il rapporto, realizzato in collaborazione con Paspartu Italy, calcola il plusvalore ottenibile dalla ristrutturazione prendendo come standard un appartamento di 60 mq (quotato secondo i prezzi rilevati a febbraio 2017) da ristrutturare in un quartiere semicentrale delle principali città italiane, dove il mercato risulta più dinamico, e la stessa tipologia di appartamento nella stessa zona, già ristrutturato e assimilabile al nuovo. Gli interventi edili stimati riguardano la demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento, impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali.

Il plusvalore calcolato (cioè l’incremento percentuale del valore di un’abitazione compresi i costi di ristrutturazione) può raggiungere anche il 35% del prezzo dell’immobile in determinate zone. La media dei 104 capoluoghi di provincia italiani, considerati nella loro fascia semicentrale, registra un plusvalore del 10,7% e un guadagno netto di 14 mila euro, considerando un costo di ristrutturazione medio di 31 mila euro e uno sconto del 31%. In questo modo il prezzo medio di un’abitazione da ristrutturare si attesta su 100 mila euro, mentre quello di una ristrutturata registra un valore di 145 mila euro.

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